СТРОИТЕЛЬСТВО И КОНТРОЛЬ. Заказчик  подрядчика.

Если вы решились на строительство дома, имея кроме энтузиазма и цели только общие знания, и никакой практики в этом вопросе (и разумеется деньги), то кое-какая информация вам не помешает.

Подрядчик (строительная фирма или просто бригада строителей) это опытные бойцы на ринге строительных услуг. Хоть у многих из них знания заменяет однообразный опыт, и незнакомые условия их пугают, но вы на привычной им территории, они психологически крепче (вы один, а их сбитый коллектив), знают все болевые точки застройщика, и выходить против них в одиночку, лишь насмотревшись интернетовских видеоуроков по фэншуй-строительству  чревато большим количеством пропущенных ударов (материальных и моральных).

Вместо уроков «как надо строить», предлагаем вам предварительно, в спокойной обстановке обдумать тактику боя с серьезным противником; это даст вам шанс в борьбе с матёрыми строителями.

Вас попытаются обмануть не только на стоимости, количестве и качестве произведенных работ и использованных материалов, но и на их необходимости. Убедительно и напористо вам  будут впаривать все что нужно и не нужно, мягко принуждая вас к принятию решений на ходу, не давая возможности спокойно оценить возможные варианты. Их задача максимально долго иметь от вас оплачиваемую работу, и чем дороже и объемней, тем лучше. Если вы думаете, что подрядчик с рекомендациями захочет снять с вас меньше шкур, чем такой же без рекомендаций, вы заблуждаетесь. Раз уж вы вышли на поле строительства, вам предстоит за себя постоять. Полной защиты от этой рати не существует, но «предупрежден, значит вооружен».

Даже крутого специалиста в строительстве, который построил кучу объектов, и объегорил массу заказчиков, и решившего построить дом для себя, обязательно «нагреют» свои же братья строители, может быть, чуть меньше, чем новичка в этой области, да и это не факт.

В настоящее время существует некая эмпирическая формула, согласно которой, если вы строите цельный объект, т.е., что то сложнее забора, или отдельно фундамента для небольшого дома, то названные Подрядчиком сроки и стоимость строительства в конечном итоге умножатся на коэффициент от 1.5 до 2.0, в зависимости от сложности строительства (чем сложнее, тем больше коэффициент). Коэффициенты стоимости и времени, так же зависят друг от друга (чем больше из вас вытянут денег, тем быстрей идет строительство, и наоборот). И это не нормально, это исключительно веяние времени.

Мы все сейчас перегружены информацией, и профессиональной и бытовой. Взявшись за строительство вы получите дополнительные терабайты новой информации. Быстро осознать этот поток и сориентироваться в тонкостях по всем этапам строительства может только супервундеркинд. Остальным следует сосредоточиться только на самом основном:

1 документация для строительства и сдачи дома, и для подключения коммуникаций;

2 выбор подрядчика (в этом присутствует и элемент удачи);

3 проект  дома со всеми коммуникациями (тут же договор и смета на все строительство);

4 контроль всех работ и затрат.

По первой позиции серьезный подрядчик все сделает, но без контроля это оставлять нельзя, что бы он вас не очень сильно «обтряс». Фирмы попроще расскажут, куда вам примерно идти.

Позиции два и три тесно переплетены и могут сильно зависеть друг от друга.

Над позицией четыре следует очень серьезно подумать, она чрезвычайно важна для получения качественного результата своих затрат.

Поиск подрядчика осложнен обилием соискателей на эту вакансию. Каждый «СпецВсёБыстроСтройМонтаж»  это профессионализм, честность, надежность, гарантия качества, и готовность  дать лучшую от других цену. Тут важно выбрать не самый плохой вариант, замена его в разгаре процесса, как правило, и усложняет и удорожает все строительство.

Бригада диких строителей может сделать по вашему проекту вполне качественный фундамент, возведут стены, сделают правильную стропильную систему (но утепление кровли лучше отдать специалистам). Только эти лихие ребята на таких мелочах, как различные  инженерные коммуникации наперед  обычно не заморачиваются.  Не сказал заказчик, значит не надо. Как будет надо, наделаем где скажут дырок и что нужно в них пропихнем. За отдельную плату. Самостоятельная поставка стройматериалов и спецтехники в нужное время, согласование и контроль всех мелочей строительства может дать снижение стоимости, но однозначно убьет уйму вашего времени и нервов, а может и подорвать здоровье. Так что в этом случае готовьтесь поработать и начальником строительства и прорабом, а это не так просто, как может показаться даже знакомому со строительством  топ-менеджеру, и на гарантии с этих товарищей особо не рассчитывайте.

Солидная фирма, это красивый офис, обходительные люди, чай, кофе. Вам демонстрируют  выполненные объекты, варианты проектов, и заманивая привлекательными ценами ведут к заключению договора. То, что это цена только за стены и кровлю (без фундамента,  коммуникаций и отделки), сразу огорчать не станут. Да и окна, двери, кровля и прочие материалы учтены в самом бюджетном варианте. Информация дается дозировано. Клиента надо подманить, вывести, и в нужный момент подсечь, но очень аккуратно, он еще очень насторожен и недоверчив.  Тут надо понимать, что если вы думаете, что у вас есть свой, готовый проект (как у «Петровича», только чуть побольше и повыше), вы ошибаетесь. Для его воплощения нужна полная спецификация и куча чертежей мелких деталей и узлов, но за ваши деньги пожалуйста, только проект по вашему эскизу будет стоить дороже готового.

Для выбора подрядчика придется обойти не один офис, и тут только ваша интуиция сможет помочь сделать правильный выбор. Постарайтесь учесть, что чем «солидней» фирма, том сложнее с ней разбираться в случае, если что то в процессе строительства пошло не так.

Проработка проекта и заключение договора – это самый ответственный этап, в этот момент вы виртуально строите свой дом, тут все его размеры, применяемые материалы, стоимость работ. На это придется убить много времени, перебирая возможные варианты конфигурации дома (с размерами и расположением комнат), фундамента, материалов стен, кровли, внутренней и внешней отделки, лестниц, размеры окон, расположение светильников и розеток, внося изменения, торгуясь в цене. В этот момент от вас зависит будущий уютный и спокойный семейный быт.

Очень серьезное внимание нужно уделить договору, обсудить и внести в него все детали и нюансы, что бы не получилось по схеме «…Подрядчик, именуемый в дальнейшем “Господин”, и Заказчик, именуемый в дальнейшем “Никто”…»

Главное в доме с точки зрения надежности – фундамент. Фундамент рассчитывается после того, как вы имеете готовый проект своего дома. В этом расчете серьезное значение имеет геология вашего участка, но тут от вас ничего не зависит, что есть, то есть.

Дом нужно правильно расположить на участке, и по высотным отметкам, и в плане. Что бы не получилось, что окна упираются в соседей, глухая стена смотрит в самую живописную сторону, а входная дверь находится сразу за калиткой. Стоит подумать и ориентации дома по сторонам света, и представить какие комнаты будут солнечные, а какие нет.

Серьезный момент – внутриучастковые инженерные коммуникации. Наружные ливневую и хоз-бытовую канализацию, и прокладку внутридомовых коммуникаций следует рассмотреть на этапе проектирования дома, как единое целое. Это связано с оптимизацией строительства – прокладкой закладных деталей под внутренние коммуникации в фундаменте, и одновременными земляными работами под фундамент и наружные коммуникации.

Следует учесть, что для нормального ведения строительства необходимо иметь электричество и воду.

Строительство и контроль

В офисе все утрясли, пошла реальная работа на вашем участке. Привезли  бытовки, возвели сортир, копают, бурят, укладывают, перекладывают, привозят, увозят, пилят, рубят, варят, сверлят, ломают;  чем больше бестолковой суеты, тем больше нравиться заказчику (подрядчику тоже). Тут бах!: смета на доп/работы. Одна, следом другая. Что то оказывается вы не так поняли, и за это надо отдельно платить. Вы постепенно начинаете нервничать, и сомневаться в правильности выбора подрядчика. Не торопитесь. Менять его в процессе строительства не просто. Тут надо спокойно и серьёзно подумать. Новый первым делом спросит: и какой идиот вам все это строил? И идеи не лучшие, и при исполнении руки явно торчали где то ниже плеч. Вообще это повсеместная «солидарность» наших специалистов.  Новый подрядчик не будет нести ответственности за сделанный фундамент (и это логично) и все свои неудачи спишет на него, а старый тоже при необходимости скажет, что тут у вас незапланированная стена из гипсокартона, ее при расчете фундамента не учитывали, так что извините.

Можно сказать, что противник имеет явное преимущество и бой идет под его диктовку.

Как же с ними бороться? Контроль и только контроль!

Метода  незатейливая. Первое, надо очень серьезно подойти к договору, смете на строительство, и максимально четко, буквально запротоколировать под роспись, какие работы входят в стоимость, а какие нет. Укрупненные моменты прояснить до мелочей. Здесь кроется основная стратегическая хитрость подрядчика: привлекательная, якобы конечная цена (главная задача заключить договор и окопаться на вашем участке), которая вдруг принимает вид и скорость расширяющейся вселенной, так, как  в смете, вдруг, оказывается,  учтены далеко не все работы, которые обсуждались. В их специально запутанных сметах сам черт ногу сломит, по этому надо потребовать, чтобы смета была четко разделена по видам работ и на разделы «работы» и «материалы». С самого начала строительства необходимо вести тотальный контроль и учет всех работ и материалов (с фото и видеофиксацией) на основании согласованных смет. На все материалы должны быть предоставлены платежки и сертификаты. Тогда можно сверить сметную стоимость с ценой на сайте производителя или поставщика. На рынках лучше разрешить покупать только мелочевку, там на чеках напишут все что попросят. Часто бывает замена подрядчиком некоторых материалов на более дешевые, чем в смете. Это надо зафиксировать и вычесть при оплате. Такие позиции в смете, как «накладные расходы», «плановые накопления», «стесненные условия», «зимнее удорожание»  и.т.д, это чистое разводилово. Они увеличат стоимость не только работ, но и материалов процентов на 30-40, без всякого на то основания. Да и НДС должен быть, что называется «в том числе». В общем, надо бороться за каждую строку в смете. Контролировать качество и количество материалов и объемов работ. По работам тоже можно зафиксировать, что сделали меньше, что не делали вообще и вычесть из оплаты. Фотографируйте сами и требуйте фотофиксацию всех процессов строительства от подрядчика, это и на качестве выполнения  работ скажется и для истории пригодится.

Перед оплатой этапа работ надо взять смету, и с подрядчиком прямо на объекте пройти по каждой позиции: куда забили 30 кг гвоздей? а зачем? где 200 м кабеля? тонна арматуры это сколько в метрах? и где она? а что тут делал экскаватор целых 3 смены, его в смете нет, и со мной не согласовывали? а почему на моем фото одни трубы, а к оплате предъявляете другие ? и.т.д. Он должен доказать каждую позицию с приложением сертификатов, объемы работ и материалы должны соответствовать смете. Не доказал, значит не сделано. Вычеркиваем. В смете написано: доска 50мм, а применили 40мм – деньги минус (а если на ответственных работах, то и серьезные разборки), написано щебень, а в натуре бетонный бой, тоже минус и разборки. Если соотношение обратное, это их проблемы – с вами удорожание не согласовывали. И так по всем позициям. Не пожалейте на это время, оно того стоит. Скрытые работы должны быть вам предъявлены до их сокрытия (или фото-видеофиксация). Копии смет и актов выполненных работ нужно обязательно сохранять. Наши филантропы от строительства могут одни и те же работы предъявить к оплате по 2-3 раза. Конечно, все обманы обнаружить нельзя, но и скрыть всего невозможно. Что-то сэкономите, да и к вам будет другое отношение.

Еще одна хитрость подрядчика: втирание в дружбу. Как кот будут мурлыкать, урчать  и тереться об вас, убеждая, что ваше спокойствие и благополучие для них цель жизни. Задача проста: притупить вашу бдительность и уменьшить контроль за их работой. Дружба же подразумевает доверие, как друг может обмануть? Тут легко. Это дружба односторонняя, до тех пор пока вы не попросите их, например, подождать немного с оплатой, предоставить документы  по строительству для проверки, или проявите еще какой ни будь другой недружественный шаг.

В дружбе следует категорически отказать, только рабочие взаимоотношения; выполнили работу согласно договора, сдали на отлично, празднуем и дружим. Проверено, по «дружбе» работы стоят дороже, качество по разному, спросить не удобно, принимается все без серьезного контроля. Потом сами себе ни кто не хочет признаться, что оплошал, глядя на отдельные существенные недостатки.

Окончательная сдача объекта должна соответствовать условиям договора. Если вам удастся внести в него пункт о гарантийном удержании хотя бы на полгода некоторого процента от стоимости работ, то у вас будет шанс, что вас не бросят сразу, и исправят мелкие недоделки.

В конечном итоге подрядчик должен предоставить вам всю исполнительную документацию, необходимую для ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства на право собственности. Полный список документов для ввода дома в эксплуатацию несложно заранее узнать в регистрирующей организации.

Итогом полученной информации из этого текста, должен быть хорошо построенный дом  в результате почти равной борьбы Застройщика с Подрядчиком.

Конечно, это не все хитрости строителей, их как звезд на небе, но верьте в себя, не бойтесь строить и Удачи!

Добавить комментарий